부동산 공법 - 토지이용계획과 도시계획법

 

 

부동산공법의  이란

 

부동산 공법은 부동산을 국가가 규율하는 법이다.

국가 또는 지방자치단체가 공공의 이익을 위해 개발범위를 제한하고 관리하는 법률을 의미한다.

국계법(국토의 계획 및 이용에 관한 법률), 건축법, 주택법, 농지법, 산지법, 도시개발법, 공취법(공익사업을 위한 토지 등의 취득에 관한 법률) 등 세부 법률이 존재한다.

 

 

 

토지이용계획과 도시계획법: 기본 개념 정리

1. 토지이용계획의 개념과 목적

토지이용계획이란 국토 및 도시의 지속 가능한 발전을 위해 토지를 합리적으로 활용하고 관리하는 법적·행정적 절차를 의미한다. 이는 국가, 지방자치단체 및 개인의 토지 이용을 조정하여 경제적, 사회적, 환경적 가치를 극대화하는 것을 목표로 한다.

토지이용계획은 용도지역, 용도지구, 용도구역 등의 개념을 통해 토지를 구체적으로 구분하여 관리한다. 예를 들어, 특정 지역이 주거지역으로 지정되면 해당 지역에서는 산업시설 건축이 제한된다. 이는 도시 발전을 체계적으로 이끌고, 난개발을 방지하는 역할을 한다.

또한, 토지이용계획은 인구 증가와 산업 발전에 따른 공간 수요를 고려하여 장기적인 계획을 수립하는 것이 중요하다. 이에 따라 정부는 토지이용계획을 정기적으로 개정하며, 최신 도시 개발 트렌드를 반영한다. 이를 통해 지속 가능한 발전을 실현하고, 도시 환경을 개선하며, 시민들의 생활 편의를 증진하는 데 기여한다.

토지이용계획은 또한 환경 보호와 균형 발전을 고려하여 수립된다. 자연녹지지역과 환경보전지역을 설정함으로써 도시 확장으로 인한 환경 파괴를 방지하고, 공원 및 녹지 공간을 확보하여 쾌적한 생활 환경을 조성하는 데 도움을 준다. 이러한 계획은 도시의 장기적인 경쟁력을 높이는 데 중요한 역할을 한다.

 

부동산 공법 - 토지이용계획과 도시계획법

2. 도시계획법의 개념과 주요 내용

도시계획법은 도시의 효율적인 이용과 체계적인 개발을 위해 수립된 법률로, 국토의 계획 및 이용에 관한 법률(국토계획법)과 연계하여 적용된다.

주요 내용으로는 용도지역·용도지구·용도구역의 지정, 도시계획시설 결정, 지구단위계획 수립, 개발행위 허가제도 등이 있다. 이 법을 통해 국가는 도시 공간을 체계적으로 관리하고, 공공복리를 증진하며, 균형 있는 발전을 도모한다.

예를 들어, 도시계획법에 따라 특정 지역이 상업지역으로 지정되면 대형 상업시설과 업무시설이 우선으로 들어설 수 있으며, 주거시설의 개발은 제한될 수 있다. 이러한 구분을 통해 도시 내 기능을 효율적으로 배분하고 교통과 환경 문제를 사전에 방지할 수 있다.

도시계획법은 또한 기반시설(도로, 공원, 상하수도 등)의 적절한 배치를 규정하여 도시의 기능성을 극대화한다. 특히 대도시에서는 교통체증을 완화하고 시민들의 이동성을 보장하기 위해 도로망 계획이 철저히 수립되며, 주거 지역과 상업 지역을 조화롭게 배치하는 것이 중요하다.

도시계획법은 또한 지역 간 균형 발전을 촉진하기 위한 정책을 포함하고 있다. 일부 지역이 과밀화되는 것을 방지하고, 인구와 산업이 고르게 분포될 수 있도록 계획을 수립하는 것이다. 예를 들어, 대도시로의 집중을 막기 위해 지방 중소도시의 발전을 장려하는 정책이 포함될 수 있다.

3. 토지이용계획과 도시계획법의 관계

토지이용계획과 도시계획법은 상호 보완적인 관계를 형성하며, 도시와 국토의 지속 가능한 발전을 위한 핵심 도구로 작용한다. 토지이용계획이 토지의 세부적인 활용 방안을 수립하는 것이라면, 도시계획법은 이를 실행하기 위한 법적 근거와 절차를 제공한다.

예를 들어, 특정 지역을 주거지역으로 지정하고자 할 때, 토지이용계획에서는 해당 지역의 건폐율과 용적률을 설정하며, 도시계획법에서는 이에 따른 개발 인허가 절차를 명확히 규정한다. 이러한 체계적인 관리가 없다면, 난개발로 인해 교통 문제, 환경 오염, 생활 인프라 부족 등의 문제가 발생할 수 있다.

또한, 두 개념 모두 국가와 지방자치단체가 정책을 결정하는 과정에서 시민의 의견을 반영하는 시스템을 포함하고 있다. 이를 통해 지역 주민들의 필요를 고려한 계획이 수립될 수 있으며, 장기적으로 도시의 경쟁력을 높이는 역할을 한다.

이 외에도, 도시계획법은 토지이용계획의 실행력을 보장하기 위해 개발제한구역(그린벨트) 등의 규정을 포함하고 있다. 이는 환경 보호와 도시 확장의 균형을 유지하기 위한 중요한 도구이며, 무분별한 개발을 방지하는 역할을 한다.

4. 토지이용계획과 도시계획법의 실무 적용 사례

실제로 토지이용계획과 도시계획법은 다양한 도시 개발 프로젝트에서 중요한 역할을 한다. 대표적인 사례로는 신도시 개발, 재개발 및 재건축 사업, 산업단지 조성 등이 있다.

예를 들어, 수도권의 한 신도시 개발 프로젝트에서는 토지이용계획을 통해 주거, 상업, 녹지 등으로 구역을 나누고, 도시계획법을 통해 도로 및 공공시설 배치 계획을 수립한다. 이를 통해 주민들이 편리하게 생활할 수 있는 환경이 조성되며, 도시의 기능이 최적화된다.

또한, 재개발 및 재건축 사업에서도 도시계획법이 중요한 역할을 한다. 오래된 건축물과 기반시설을 정비하고 현대적인 주거 및 상업시설을 조성하는 과정에서 법적 절차를 준수해야 한다. 이를 통해 도시는 지속적으로 발전하며, 환경 개선과 경제 활성화 효과를 동시에 거둘 수 있다.

산업단지 조성의 경우, 토지이용계획을 통해 산업시설이 들어설 최적의 입지를 선정하고, 도시계획법을 통해 기반시설과 교통망을 정비한다. 이를 통해 기업이 안정적으로 운영될 수 있는 환경을 조성하고, 지역 경제의 활성화를 촉진한다.

결론적으로, 토지이용계획과 도시계획법은 도시 발전을 위한 필수 요소로, 체계적인 계획과 법적 절차를 통해 지속 가능한 발전을 도모한다. 따라서 부동산 투자자나 개발자는 이 개념을 충분히 이해하고 활용하는 것이 중요하다.